Auf einem Mehrfamilienhaus ist die Dachfläche selten das Problem. Schwierig wird es bei der Frage, wer den Strom vom Dach eigentlich nutzen darf – und zu welchen Bedingungen. Anders als im Einfamilienhaus gibt es nicht einen Verbraucher hinter einem Zähler, sondern viele Haushalte mit eigenen Stromverträgen, dazu Allgemeinstrom für Treppenhaus, Aufzug oder Heizungsanlage.
Für die Verteilung des Solarstroms im Haus gibt es heute drei gängige Wege: die Versorgung nur des Allgemeinstroms, klassischen Mieterstrom und die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG. Welcher passt, hängt weniger von der Technik ab als von Ihrer Rolle als Eigentümer, vom Aufwand, den Sie tragen wollen, und von der Zahl der Parteien.
Drei Modelle im Vergleich
| Modell | Wer nutzt den Strom | Aufwand für den Betreiber | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|
| Allgemeinstrom plus Einspeisung | Hausanlagen (Licht, Aufzug, Pumpen, ggf. Wärmepumpe), Rest geht ins Netz | gering | kleine Häuser, Einstieg, Häuser mit zentraler Wärmepumpe |
| Mieterstrom (§ 42a EnWG, EEG-Zuschlag) | teilnehmende Wohnungen, inklusive Reststrom aus dem Netz | hoch – Betreiber wird Stromlieferant mit Vollversorgung | größere Objekte, oft mit Dienstleister |
| Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (§ 42b EnWG) | teilnehmende Wohnungen anteilig, Reststrom über eigenen Lieferanten | mittel – Aufteilung und Abrechnung, keine Reststromlieferung | Häuser, in denen der Eigentümer nicht Energieversorger werden will |
Allgemeinstrom: der unterschätzte Einstieg
Der einfachste Weg ist, den Solarstrom zuerst in die Verbraucher zu leiten, die ohnehin dem Haus gehören. In einem Altbau mit acht Wohnungen sind das oft nur 1.500 bis 4.000 kWh im Jahr – das reicht für eine kleine Anlage. Anders sieht es aus, wenn das Haus zentral mit einer Wärmepumpe beheizt wird oder Ladepunkte in der Tiefgarage betrieben werden. Dann wächst der Allgemeinverbrauch auf ein Vielfaches, und eine größere Anlage rechnet sich ohne jede Lieferbeziehung zu den Mietern. Details zur Kopplung stehen im Beitrag Photovoltaik und Wärmepumpe kombinieren.
Mieterstrom: was das Modell verlangt
Beim Mieterstrom verkauft der Anlagenbetreiber den Solarstrom direkt an die Bewohner. Das Gesetz knüpft daran klare Pflichten:
- Vollversorgung: Der Mieterstromanbieter muss auch den Strom liefern, wenn die Sonne nicht scheint. Er kauft also Reststrom ein und trägt das Beschaffungsrisiko.
- Preisobergrenze: Der Mieterstrompreis darf 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs nicht überschreiten.
- Freiwilligkeit: Der Mieterstromvertrag ist vom Mietvertrag getrennt. Niemand kann zur Teilnahme verpflichtet werden, ein Wechsel zu einem anderen Lieferanten bleibt möglich.
- Lieferantenpflichten: Rechnungsstellung, Stromkennzeichnung, Meldungen – der Betreiber übernimmt die Rolle eines Energieversorgers.
Für den im Haus verbrauchten Solarstrom gibt es zusätzlich den Mieterstromzuschlag nach EEG. Er ist deutlich niedriger als die Einspeisevergütung und sinkt ebenfalls mit der Degression; den aktuellen Satz prüfen wir zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme. Wirtschaftlich trägt das Modell vor allem durch den Verkaufspreis an die Bewohner, nicht durch den Zuschlag.
In der Praxis übernehmen deshalb häufig spezialisierte Dienstleister Messung, Abrechnung und Reststromlieferung. Der Eigentümer verpachtet dann das Dach oder die Anlage und erhält eine feste oder erlösabhängige Zahlung. Das senkt den eigenen Aufwand, aber auch den Ertrag.
Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG
Mit dem Solarpaket I kam 2024 ein schlankeres Modell hinzu. Der Betreiber stellt den Solarstrom den teilnehmenden Haushalten nach einem vorher vereinbarten Aufteilungsschlüssel zur Verfügung. Den Reststrom beziehen die Bewohner weiter von ihrem eigenen Lieferanten – der Betreiber muss keine Vollversorgung leisten und wird nicht zum klassischen Energieversorger.
Dafür entfällt der Mieterstromzuschlag. Voraussetzung ist, dass Erzeugung und Verbrauch zeitgleich zugeordnet werden können; in der Praxis heißt das, dass die teilnehmenden Wohnungen mit intelligenten Messsystemen ausgestattet sein sollten. Wie weit der grundzuständige Messstellenbetreiber mit dem Rollout im jeweiligen Haus ist, klären wir vor der Planung, denn davon hängt der Zeitplan oft stärker ab als von der Montage. Mehr dazu unter Smart-Meter-Pflicht.
Was Münchner Bestandshäuser besonders macht
Viele Mehrfamilienhäuser in Schwabing, Haidhausen oder im Westend stammen aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit. Typische Punkte, die wir dort vorab klären:
- Dachform: Mansard- und Walmdächer mit Gauben lassen oft nur Teilflächen zu. Flachdächer auf Nachkriegsbauten eignen sich dagegen gut für eine aufgeständerte Anlage.
- Zählerplätze: Alte Zählerschränke im Keller müssen für jedes Modell mit getrennter Messung meist umgebaut werden. Das ist häufig der größte Kostenposten neben den Modulen.
- Eigentumsform: Gehört das Haus einer Wohnungseigentümergemeinschaft, braucht es vorab einen Beschluss. Den Ablauf beschreibt der Beitrag Photovoltaik in der WEG.
- Ensembleschutz: In Teilen der Innenstadt und einzelner Stadtviertel gilt Ensembleschutz. Dann ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis nötig, siehe Photovoltaik und Denkmalschutz in Bayern.
Welche Größe ist sinnvoll?
Im Mehrfamilienhaus lohnt es sich, die Anlage am realen Verbrauchsprofil auszurichten und nicht allein an der Dachfläche. Tagsüber sind in Wohnhäusern oft nur wenige Haushalte zu Hause; die Eigenverbrauchsquote liegt deshalb ohne zusätzliche Verbraucher häufig niedriger als man erwartet. Je größer die Zahl der teilnehmenden Wohnungen, desto gleichmäßiger wird die Last und desto höher der direkt genutzte Anteil.
Als grobe Orientierung: Pro Wohnung mit 2.000 bis 2.500 kWh Jahresverbrauch reicht in der Regel 1 bis 1,5 kWp Anlagenleistung, damit der Großteil des Solarstroms im Haus bleibt. Wird mehr Fläche belegt, geht der Überschuss ins Netz und wird nach EEG vergütet. Ein Stromspeicher kann den Eigenverbrauch erhöhen, ist bei vielen Parteien aber seltener entscheidend als im Einfamilienhaus.
Wie wir die Entscheidung vorbereiten
Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme: Dachflächen, Verschattung, Zählerschrank, Verbrauchsdaten des Allgemeinstroms und, soweit verfügbar, die Zahl der Haushalte, die grundsätzlich mitmachen würden. Daraus rechnen wir zwei bis drei Varianten durch – zum Beispiel reine Allgemeinstromversorgung gegen gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Die Unterschiede liegen meist nicht in der Anlage selbst, sondern in Messkonzept, Abrechnungsaufwand und Laufzeit der Verträge.
Offen bleibt oft, wie viele Mieter tatsächlich teilnehmen. Eine Kalkulation sollte deshalb auch mit einer niedrigen Teilnahmequote noch aufgehen, statt mit voller Beteiligung zu rechnen.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in München oder Oberbayern mit Photovoltaik ausstatten wollen, begleiten wir Sie von der Modellwahl bis zur Netzanmeldung – mehr dazu unter Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser. Für eine erste Einschätzung Ihres Objekts können Sie direkt eine Anfrage stellen.
