In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört das Dach allen. Wer dort eine Photovoltaikanlage bauen will, braucht deshalb die Gemeinschaft – auch dann, wenn nur ein Teil der Eigentümer sie nutzen oder bezahlen möchte. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes Ende 2020 ist das deutlich einfacher geworden: Bauliche Veränderungen können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, eine Allstimmigkeit ist nicht mehr nötig.
Einfach heißt aber nicht formlos. Die meisten Projekte in Münchner WEGs scheitern nicht an der Technik, sondern an einem unklaren Beschluss, offenen Kostenfragen oder daran, dass die Versammlung ohne belastbare Unterlagen entscheiden soll. Dieser Beitrag zeigt, wie Sie das Vorhaben so vorbereiten, dass es beschlussfähig wird.
Die rechtlichen Eckpunkte in Kürze
- Beschluss mit einfacher Mehrheit: Eine PV-Anlage auf dem Gemeinschaftsdach ist eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG. Sie wird in der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen.
- Kosten folgen der Zustimmung: Grundsätzlich tragen nur die Eigentümer die Kosten, die zugestimmt haben – und nur sie dürfen die Nutzungen ziehen (§ 21 WEG). Alle zahlen, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wird und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind, oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert.
- Keine grundlegende Umgestaltung: Eine übliche Dachanlage verändert die Wohnanlage in aller Regel nicht grundlegend. Bei Fassadenanlagen oder auffälligen Konstruktionen lohnt eine genauere Prüfung.
- Steckersolargeräte sind privilegiert: Für ein Balkonkraftwerk hat jeder Eigentümer seit 2024 einen Anspruch auf Gestattung; die Gemeinschaft entscheidet nur über das Wie. Dazu mehr unter Balkonkraftwerk-Regeln 2026.
Welche Varianten die Versammlung entscheiden kann
Vor dem Beschluss sollte klar sein, wem die Anlage gehört und wer den Strom nutzt. Drei Konstellationen kommen in der Praxis vor:
| Variante | Eigentum und Kosten | Nutzung des Stroms |
|---|---|---|
| Anlage der Gemeinschaft | WEG baut und finanziert, meist aus Rücklage oder Sonderumlage | Allgemeinstrom, zentrale Wärmepumpe, Ladeinfrastruktur; Überschuss wird eingespeist |
| Anlage einzelner Eigentümer | nur Zustimmende zahlen, Nutzungsrecht an einer Dachteilfläche | Eigenversorgung der beteiligten Wohnungen |
| Dachverpachtung an Dritte | Investor oder Dienstleister baut, WEG erhält Pacht | Einspeisung oder Lieferung an Bewohner |
Soll der Solarstrom an mehrere Wohnungen verteilt werden, kommen Mieterstrom oder die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ins Spiel. Die Unterschiede erklärt der Beitrag Photovoltaik im Mehrfamilienhaus.
Schritt für Schritt zum Beschluss
- Verwaltung früh einbinden. Der Verwalter setzt den Tagesordnungspunkt und muss ihn so formulieren, dass die Eigentümer wissen, worüber sie abstimmen. Ein vager Punkt wie „Photovoltaik“ reicht dafür nicht.
- Technische Grundlage schaffen. Dachfläche, Ausrichtung, Verschattung, Zustand der Dachhaut und Statik gehören vorab geprüft. Bei älteren Dächern stellt sich die Frage, ob erst saniert werden sollte – siehe Dachsanierung vor Photovoltaik.
- Angebot mit Varianten einholen. Die Versammlung entscheidet leichter, wenn sie zwei oder drei Größen mit Kosten, Ertrag und Wirkung auf das Hausgeld vergleichen kann.
- Beschlussantrag konkret formulieren. Er sollte Anlagengröße, belegte Dachfläche, Kostenrahmen, Finanzierung, Kostenverteilung, Betrieb und Wartung sowie Haftung und Versicherung benennen.
- Folgekosten regeln. Wer zahlt, wenn das Dach später saniert und die Anlage ab- und wieder aufgebaut werden muss? Diese Frage wird oft vergessen und sorgt Jahre später für Streit.
- Anfechtungsfrist abwarten. Ein Beschluss kann binnen eines Monats angefochten werden. Größere Aufträge vergeben viele Gemeinschaften erst danach.
Typische Stolpersteine in Münchner Anlagen
Viele Wohnanlagen in München sind in den 1960er- bis 1980er-Jahren entstanden, oft mit Flachdach, Aufzugsüberfahrt und Lüftungsaufbauten. Die nutzbare Fläche ist dann kleiner, als der Grundriss vermuten lässt. Bei aufgeständerten Anlagen kommen Windlast, Ballastierung und die Frage hinzu, ob die Abdichtung die zusätzliche Last dauerhaft verträgt.
In Altbau-WEGs mit Steildach liegt die Herausforderung eher beim Zählerschrank und bei der Leitungsführung vom Dach in den Keller. Ein freier Steigschacht ist selten vorhanden, und im Treppenhaus sind sichtbare Leitungen häufig nicht gewünscht. Solche Punkte sollten im Beschluss als Teil der Maßnahme genannt werden, damit später keine zweite Abstimmung nötig ist.
Liegt das Gebäude in einem Ensemble oder ist es selbst Baudenkmal, kommt eine denkmalrechtliche Erlaubnis hinzu. Das verlängert die Vorlaufzeit um einige Wochen bis Monate.
Was eine Gemeinschaftsanlage wirtschaftlich trägt
Ohne Lieferung an die Wohnungen hängt die Wirtschaftlichkeit am Allgemeinstrom und an der Einspeisevergütung. In einer Anlage mit Tiefgarage, Aufzug und Außenbeleuchtung kommen schnell einige tausend Kilowattstunden Allgemeinverbrauch zusammen. Richtig interessant wird es, wenn die Gemeinschaft ohnehin über Ladepunkte oder eine Heizungsmodernisierung nachdenkt – dann steigt der Eigenverbrauch deutlich. Welche Rolle ein Energiemanagementsystem dabei spielt, hängt vor allem von der Zahl der steuerbaren Verbraucher ab.
Wichtig für die Kostenverteilung: Erträge und Kosten sollten in der Jahresabrechnung nachvollziehbar getrennt ausgewiesen werden. Das erleichtert die Akzeptanz, gerade bei Eigentümern, die nicht selbst im Haus wohnen.
Zum Schluss: realistisch planen
Von der ersten Idee bis zur Inbetriebnahme vergehen in einer WEG meist sechs bis zwölf Monate, weil sich der Ablauf an den Versammlungsterminen orientiert. Wer früh mit einer belastbaren Unterlage in die ordentliche Versammlung geht, spart oft ein ganzes Jahr gegenüber einem Anlauf, der erst in einer Sonderversammlung nachgeholt werden muss.
Wir bereiten für Eigentümergemeinschaften Varianten, Wirtschaftlichkeitsrechnung und Beschlussunterlagen vor und stellen das Projekt auf Wunsch in der Versammlung vor – mehr unter Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser und WEGs. Für einen ersten Termin können Sie hier eine Anfrage stellen.
