Immer mehr Bestandshäuser in München und im Umland werden mit Photovoltaikanlage verkauft. Im Exposé steht dann meist ein Satz wie „PV-Anlage mit 9,8 kWp vorhanden“. Was die Anlage tatsächlich wert ist, lässt sich daraus nicht ablesen. Eine zehn Jahre alte Anlage mit sauberer Dokumentation und laufender Vergütung ist etwas anderes als eine Pachtanlage mit Restlaufzeit oder eine Anlage, deren Wechselrichter seit Monaten auf Störung steht.
Die Prüfung gliedert sich in drei Bereiche: Unterlagen, Technik und Verträge. Nehmen Sie sich dafür vor dem Notartermin Zeit – danach sind Sie Anlagenbetreiber, mit allen Pflichten.
Unterlagen: was vorliegen sollte
| Unterlage | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Inbetriebnahmeprotokoll | Datum bestimmt Vergütungssatz und Ende der EEG-Förderung |
| Registrierung im Marktstammdatenregister | ohne Eintrag kann die Vergütung gekürzt werden |
| Letzte Vergütungsabrechnungen | zeigen tatsächliche Einspeisung und Zahlungsfluss |
| Ertragsdaten, Monitoring-Zugang | verraten, ob die Anlage wie erwartet läuft |
| Datenblätter, Garantieunterlagen | klären, welche Garantien noch laufen und übertragbar sind |
| Wartungs- und Prüfprotokolle | belegen Pflege, wichtig für Versicherung |
| Rechnungen der Anlage | für Garantien und ggf. steuerliche Fragen |
Fehlen viele dieser Unterlagen, ist das kein Ausschlussgrund, aber ein Anlass für eine technische Begutachtung. Wie Anlagen im Register geführt werden, erklärt Marktstammdatenregister.
Technik: worauf ein Fachmann schaut
Alter und Restlaufzeit
Module halten in der Regel 25 bis 30 Jahre und verlieren jährlich einen kleinen Teil ihrer Leistung. Wie stark, hängt von Modultyp und Qualität ab – Hintergründe unter Lebensdauer und Degradation. Wechselrichter haben eine kürzere Lebensdauer; nach 12 bis 15 Jahren steht häufig ein Tausch an. Bei einer Anlage aus dem Jahr 2012 sollten Sie diese Kosten in den Kaufpreis einrechnen. Größenordnungen nennt Wechselrichter-Tausch und Kosten.
Dach unter den Modulen
Das eigentliche Risiko liegt oft nicht in der Anlage, sondern darunter. Ist das Dach in den nächsten Jahren sanierungsbedürftig, muss die Anlage ab- und wieder aufgebaut werden. Das kostet Gerüst und Montagearbeit und kann bei Altanlagen die Frage aufwerfen, ob sich der Wiederaufbau lohnt. Ein Blick in den Dachboden auf Feuchtigkeitsspuren an den Befestigungspunkten gehört zur Prüfung.
Elektrik und Speicher
Zu prüfen sind Zustand von Leitungen und Steckverbindern, Überspannungsschutz, Zählerschrank und – falls vorhanden – Alter und Restkapazität des Speichers. Ältere Speicher mit abweichender Zellchemie haben teils deutlich an Kapazität verloren. Viele Systeme zeigen im Monitoring den Gesundheitszustand der Batterie an – lassen Sie sich diesen Wert zeigen.
Ertrag plausibilisieren
Ein einfacher Test: Jahresertrag laut Abrechnung oder Monitoring geteilt durch die Anlagenleistung in kWp. Im Raum München sollten gut ausgerichtete Anlagen bei etwa 900 bis 1.100 kWh je kWp liegen, je nach Alter, Ausrichtung und Verschattung. Liegt der Wert deutlich darunter, lohnt sich die Frage nach dem Grund – ein defekter Strang, ein ausgefallener Wechselrichter über mehrere Monate oder neu gewachsene Bäume. Fehlt das Monitoring ganz, geben die Vergütungsabrechnungen zumindest die eingespeiste Menge wieder.
Verträge: wem gehört die Anlage?
Diese Frage klingt banal, ist es aber nicht immer.
- Eigentum des Verkäufers: Die Anlage geht mit dem Haus über. Den Betreiberwechsel melden Sie dem Netzbetreiber und im Marktstammdatenregister, die Einspeisevergütung läuft zum ursprünglichen Satz bis zum Ende der Förderdauer weiter.
- Pacht- oder Mietanlage: Die Anlage gehört einem Dritten. Sie treten in einen bestehenden Vertrag ein – oder müssen ihn ablösen. Laufzeit, monatliche Rate, Übernahmebedingungen und Rückbaupflichten müssen vor dem Kauf auf dem Tisch liegen. Hintergründe unter Photovoltaik mieten oder pachten.
- Dachverpachtung: Seltener bei Wohnhäusern, aber möglich. Dann ist häufig eine Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.
Steuern und Kaufvertrag
Bei älteren Anlagen haben sich viele Betreiber für die Regelbesteuerung entschieden, um die Vorsteuer zu erstatten. Wird eine solche Anlage mit dem Haus verkauft, können umsatzsteuerliche Fragen entstehen. Auch ob der Anlagenwert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden sollte, ist eine steuerliche und notarielle Frage, die wir nicht pauschal beantworten. Klären Sie das mit Steuerberater und Notar, bevor der Vertrag steht.
Für Neuanlagen seit 2023 ist das meist einfacher, weil Nullsteuersatz und Einkommensteuerbefreiung für Anlagen bis 30 kWp viele Pflichten entfallen lassen.
Sonderfall Altanlage kurz vor Förderende
Anlagen, die 2006 oder früher in Betrieb gingen, sind bereits aus der EEG-Vergütung gefallen oder stehen kurz davor. Das heißt nicht, dass sie wertlos sind – aber der Betrieb muss neu organisiert werden, meist mit Umstellung auf Eigenverbrauch. Optionen beschreibt Photovoltaik nach 20 Jahren.
Kurzcheck vor dem Notartermin
- Inbetriebnahmedatum und Vergütungssatz bekannt?
- Anlage läuft aktuell ohne Störung, Ertragsdaten plausibel?
- Eigentumsverhältnisse und laufende Verträge geklärt?
- Dachzustand unter den Modulen geprüft?
- Kosten für absehbaren Wechselrichtertausch eingepreist?
- Steuerliche Behandlung mit Berater abgestimmt?
Eine technische Begutachtung einer bestehenden Anlage – mit Sichtprüfung, Messung und Einschätzung der Restlebensdauer – bieten wir im Rahmen von Wartung und Service an. Wenn Sie ein Haus mit PV-Anlage im Blick haben: Anfrage stellen.
